“세입자에 세금 떠넘길 우려” 정부, 부동산 세제 강공 기조 수정 신호

부동산 국민 대토론회 개최 추진 세제 강화 부작용 점검하며 정책 방향 재조정 나서나

정부가 강도 높은 부동산 세제 개편을 예고해온 가운데 정책 기조에 미묘한 변화가 감지되고 있다. 다음 달 중순 '부동산 국민 대토론회'를 열어 국민과 전문가 의견을 공개적으로 수렴하겠다고 밝히면서다. 세제 강화가 시장에 미칠 영향을 다시 점검하고, 현실적인 정책 해법을 모색하려는 움직임으로 해석된다. 일각에서는 전·월세 가격 상승과 매물 감소 등 예상치 못한 부작용이 나타나면서 정부가 기존의 강경 노선에서 실용주의 중심으로 정책 무게추를 옮기고 있다는 분석도 나온다.

비공개 검토에서 공개 토론으로… 정책 전환 신호 읽혀

25일 관계부처에 따르면 재정경제부와 국토교통부, 금융위원회는 다음 달 개최 예정인 '부동산 국민 대토론회' 준비에 착수했다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관과 김윤덕 국토교통부 장관, 이억원 금융위원장 등 부동산 정책을 총괄하는 주요 인사들이 참석할 예정이다. 개최 시점은 다음 달 15일이 유력하게 거론된다.

정부는 이번 토론회를 통해 국민 여론과 전문가 의견을 폭넓게 수렴한 뒤 향후 부동산 정책에 반영한다는 방침이다. 그동안 비공개 전문가 회의를 중심으로 진행됐던 정책 검토를 공개 토론으로 전환한 것은 정책 추진 과정의 투명성과 사회적 공감대를 확보하려는 시도로 평가된다.

특히 비공개 회의에서는 집주인에 대한 세금 부담을 강화할 경우 결국 전세금과 월세 인상으로 이어져 세입자에게 부담이 전가될 가능성이 꾸준히 제기된 것으로 알려졌다. 이재명 대통령이 언급했던 싱가포르식 보유세 차등 적용 모델 역시 국내 시장 구조와는 차이가 크다는 지적이 잇따른 것으로 전해졌다.

회의에 참석했던 한 전문가는 "해외 제도를 일부만 도입해 국내 시장에 그대로 적용하는 데 대해 세제 당국 역시 상당한 고민을 하고 있었다"고 전했다.

세제 개편 칼끝은 다주택자 고가주택 비거주자 겨냥

정부가 검토 중인 세제 개편의 핵심 대상은 크게 네 부류다. 다주택자와 고가주택 보유자, 실거주하지 않는 1주택자, 등록 임대사업자가 대표적이다.

정부는 현재 약 0.15% 수준인 보유세 실효세율을 경제협력개발기구(OECD) 평균인 0.33% 수준까지 높이는 방안을 검토하고 있다. 보유 부담을 확대해 다주택자의 매물을 시장에 유도하겠다는 취지다.

장기보유특별공제 개편도 주요 검토 대상이다. 현행 제도는 최대 80%까지 양도세 공제를 받을 수 있지만, 보유기간에 따른 공제 혜택을 축소하는 방안이 논의되고 있다. 실거주하지 않는 주택에 대해서는 세제 혜택을 줄 필요가 없다는 것이 정부의 기본 인식이다.

등록 임대주택에 제공되는 종합부동산세 합산 배제와 양도세 중과 제외 등 각종 세제 혜택 역시 조정 가능성이 거론된다. 정부는 과도한 세제 지원이 시장에 매물을 묶어두는 결과를 초래했다는 판단을 내리고 있다.

최대 변수는 세입자와 고령층 보호

그러나 세제 강화가 실제 시장에 미칠 파장은 적지 않을 것으로 전망된다.

가장 먼저 우려되는 부분은 전·월세 시장이다. 보유세가 인상되면 임대인은 늘어난 세금을 전셋값이나 월세에 반영할 가능성이 크다. 결국 세 부담이 임차인에게 이전되는 이른바 '조세 전가' 현상이 현실화될 수 있다는 우려가 나온다.

고령층 1주택자 문제도 정책의 핵심 변수다. 서울 강남 등 고가주택에 수십 년간 거주해 온 은퇴 고령층은 자산은 많지만 현금 소득은 부족한 경우가 적지 않다. 공시가격과 공정시장가액비율이 조정될 경우 보유세뿐 아니라 건강보험료 등 각종 준조세 부담까지 함께 늘어날 수 있다. 자산은 있지만 세금을 감당하지 못하는 이른바 '흑자 부도' 가능성도 제기된다.

고가주택 기준을 현실화하는 문제 역시 논란이다. 현재 세법상 고가주택 기준은 12억 원, 주택담보대출 규제 기준은 15억 원으로 이원화돼 있다. 최근 집값 상승을 감안하면 기준을 25억~30억 원 수준으로 재조정해야 한다는 의견도 적지 않다.

국민 대토론회, 정책 정당성 확보 시험대

전문가들은 이번 국민 대토론회가 단순한 의견 수렴을 넘어 정책의 절차적 정당성을 확보하기 위한 과정이 될 것으로 보고 있다.

김용범 정책실장은 최근 관훈토론회에서 "부동산 세제와 관련해 수백 차례 시뮬레이션을 진행하고 있다"고 밝히며 정책 파급 효과를 면밀히 검토하고 있음을 시사했다.

부동산 전문가들은 정부가 특히 실수요자와 무주택 세입자, 자녀를 키우며 내 집 마련을 준비하는 계층의 목소리에 귀를 기울이려는 의도가 담겨 있다고 분석한다.

시장에서는 이번 토론회가 단순한 공청회에 그칠지, 아니면 세제 강화의 속도와 방향을 조정하는 분수령이 될지 주목하고 있다. 부동산 정책은 시장을 움직이는 강력한 수단인 동시에 국민 생활과 직결되는 민감한 영역이다. 정부가 세제 강화와 시장 안정, 그리고 국민 부담 완화라는 세 가지 과제를 어떻게 조화시킬지가 향후 부동산 정책의 성패를 가를 것으로 보인다.

문의 : 031-563-2114