최근 수도권 전세 시장의 불안이 커지는 가운데 시장을 바라보는 기준도 달라져야 한다는 지적이 나온다. 

온라인상 매물 수 증감에 집중하기보다 실제 주택 공급량과 입주 물량을 살펴야 한다는 것이다. 

특히 공급 부족이 장기화될 경우 전세시장 불안이 매매시장으로 확산될 수 있다는 분석이 제기된다.

매물과 공급은 전혀 다른 개념

수도권 전세가격 상승세가 이어지면서 임차인들의 부담이 커지고 있다. 

원하는 조건의 전세 물건을 찾기 어려워졌다는 목소리도 적지 않다.

하지만 시장 전문가들은 단순히 매물이 많거나 적은 현상만으로 시장을 판단해서는 안 된다고 강조한다. 

부동산 시장에서 ‘매물’은 집주인이 매도나 임대를 위해 시장에 내놓은 물건을 의미한다. 

반면 ‘공급’은 신규 주택이 건설되고 준공돼 실제 입주가 가능한 상태가 되는 것을 뜻한다.

즉 매물은 거래 시장의 수치이며, 공급은 주거 시장의 구조적 기반이다. 

매물은 세금 정책이나 시장 심리 변화에 따라 단기간에도 크게 달라질 수 있지만 착공과 준공 물량은 단기간에 늘리기 어렵다.

이 때문에 전세시장을 분석할 때는 온라인 매물 숫자보다 실제 입주 예정 물량과 신규 착공 현황을 더욱 중요하게 살펴봐야 한다는 설명이다.

수도권 전세 불안의 핵심은 공급 부족

현재 수도권 전세시장의 불안은 단순히 임대인들이 전세 물건을 내놓지 않아서 발생하는 문제가 아니라는 분석이 나온다.

시장에서는 향후 공급될 신규 주택 물량 부족 가능성을 더욱 우려하고 있다. 

특히 아파트뿐 아니라 빌라와 다세대주택 등 비아파트 공급이 위축될 경우 서민과 신혼부부, 사회초년생의 주거 선택 폭이 줄어들 수 있다.

비아파트 시장이 약화되면 전세 수요가 상대적으로 아파트로 집중될 가능성이 높다. 

이는 아파트 전셋값 상승으로 이어질 수 있으며 월세 전환 속도를 높이고 결국 매매시장까지 자극하는 요인이 될 수 있다.

전세시장의 불안은 단순한 임대차 문제가 아니라 실수요자의 주거비 부담과 주택 구매 심리에 직접적인 영향을 미치는 변수라는 점에서 주목된다.

양도세 중과 이슈와 매물 잠김 가능성

다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 이슈 역시 시장 변수로 꼽힌다.

세금 부담이 확대될 경우 일부 다주택자는 매도를 선택하기보다 보유를 유지할 가능성이 있다. 

이 경우 시장에 나와야 할 매물이 줄어드는 ‘매물 잠김’ 현상이 나타날 수 있다.

정부가 매물 증가를 통한 시장 안정 효과를 기대하더라도 근본적인 공급 부족 문제가 해소되지 않으면 시장 안정 효과는 제한적일 수밖에 없다는 지적이다.

결국 시장의 핵심은 매물 수가 아니라 실제 입주 가능한 주택 공급이 얼마나 이뤄지고 있는지 여부라는 분석이다.

전세 상승은 매매시장도 움직인다

전셋값이 지속적으로 상승하면 임차인들은 선택의 기로에 놓인다.

높아진 전세금을 감수할 것인지, 월세를 선택할 것인지, 아니면 주택 매수를 고려할 것인지 고민하게 된다.

이 과정에서 실수요자의 매수 심리가 자극될 수 있으며 수도권처럼 주거 수요가 꾸준한 지역에서는 전세가격 상승이 매매가격 상승으로 연결될 가능성도 있다.

전세시장과 월세시장, 매매시장은 독립적으로 움직이지 않는다. 서로 긴밀하게 연결돼 있기 때문에 전세시장의 불안은 전체 부동산 시장의 불안으로 확산될 수 있다는 평가다.

토지·창고 개발은 현장 검토가 핵심

토지와 창고 개발 시장 역시 단순 가격 비교만으로 판단하기 어렵다.

특히 남양주 지역 토지의 경우 같은 지역 안에서도 용도지역, 도로 접면 여부, 진입 조건, 개발제한구역(그린벨트) 여부, 이축권 활용 가능성, 건축허가 가능 여부 등에 따라 가치 차이가 크게 발생한다.

외형적으로 우수해 보이는 토지라도 실제 인허가 과정에서 개발이 제한될 수 있으며 반대로 일반인이 보기에는 평범한 토지도 창고 개발이나 건축허가가 가능한 우수 부지로 평가될 수 있다.

이에 따라 토지 및 창고 개발은 현장 조사와 행정 검토, 권리관계 분석이 함께 이뤄져야 한다는 것이 전문가들의 공통된 의견이다.

결론

현재 부동산 시장을 바라볼 때 가장 중요한 점은 ‘매물은 공급이 아니다’라는 사실이다.

시장 안정을 위해 필요한 것은 착공과 준공, 입주 물량 확대이며 온라인에 노출된 매물 숫자만으로 시장의 본질을 판단하기는 어렵다.

토지와 창고 개발 역시 가격만이 아니라 실제 개발 가능성과 인허가 가능 여부, 향후 활용 가치까지 종합적으로 검토해야 한다.

랜다이 칼럼니스트

※ 본 칼럼은 공개된 정책 자료와 현장 확인 내용을 바탕으로 작성된 LANDAI의 분석 의견입니다. 투자 및 법률적 판단의 최종 결정은 관계기관 확인 및 전문가 상담을 통해 이루어져야 합니다.

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