지선 종료에 부동산 규제 재시동 걸리나

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[서울=이진형 기자] 6·3 지방선거라는 큰 정치적 이벤트가 마무리되면서 이재명 정부가 예고해 온 부동산 세제 개편과 추가 규제 드라이브가 본격화될 전망이다. 선거 당일에도 집값 안정을 향한 강한 의지를 피력한 만큼, 오는 7월 발표될 세법개정안에 보유세 강화 등 고강도 처방이 대거 포함될 가능성이 커졌다.

선거 족쇄 풀린 정부…이재명 대통령 “부동산 투기 공화국 탈출”

이재명 대통령은 선거 당일인 3일 소셜미디어 엑스(X)를 통해 "대한민국은 이미 집값, 부동산값이 비싸도 너무 비싸다"라며 "반드시 부동산 투기 공화국에서 탈출하고 창업 국가로 대전환을 해 대체 불가 핵심 국가로 발전을 이뤄내야 한다"고 강조했다. 앞서 지난 1일에도 "망국적인 부동산 불로소득 공화국을 탈출하겠다"는 메시지를 내놓으며 규제 재시동을 시사했다.

정치권과 부동산 업계는 그동안 수도권 민심을 자극하지 않기 위해 속도를 조절해 온 정부가 선거가 끝나자마자 본격적인 행동에 나선 것으로 해석하고 있다. 정부 안팎에서는 이미 부동산 세제 전반을 재정비하는 구체적인 방안이 상당 부분 마련된 것으로 전해진다.

7월 세제개편안 핵심은…‘장특공제 손질·보유세 인상·토지거래허가구역 확대’

이번 개편의 핵심 방향은 '보유세(종합부동산세·재산세) 부담은 높이고 거래세 부담은 낮추는' 쪽으로 가닥이 잡히고 있다. 철저하게 실거주 목적이 아닌 주택 보유와 이로 인한 불로소득을 차단하겠다는 취지다.

1. 비거주 1주택자 장기보유특별공제(장특공제) 차등화
현행 세법은 1세대 1주택자가 주택을 10년 이상 보유하면 실거주 여부와 상관없이 양도소득세를 최대 40%까지 공제해 준다. 그러나 이 대통령은 "거주할 것도 아니면서 돈 벌기 위해 사둔 주택에 왜 대폭 감면을 해주느냐"며 비판해 왔다. 이에 따라 실거주 여부에 따라 혜택을 차등 축소하는 방안이 유력하게 검토된다.

2. 다주택자 및 기업 비업무용 부동산 보유세 강화
"들고 버티는 세금이 더 비싸게 만들겠다"는 기조 아래 종합부동산세 체계를 개편해 다주택자의 보유 부담을 대폭 키울 것으로 보인다. 아울러 기업이 생산·투자가 아닌 목적으로 쥐고 있는 비업무용 부동산에 대해서도 대대적인 보유세 부담을 안기는 방안을 검토 중이다.

3. 등록임대사업자 세제 혜택 축소 및 규제지역 확대
의무임대기간이 지난 후에도 다주택자 양도세 중과에서 제외되는 등록임대사업자의 특혜를 정비할 가능성이 제기된다. 이와 함께 최근 6개월간 5억 원 이상 급등하며 전용면적 84㎡ 기준 20억 원을 돌파한 화성시 동탄구, 수원 광교 등 경기권 가파른 상승 지역을 대상으로 '토지거래허가구역'을 확대 지정하는 방안도 거론된다.

시장의 엇갈리는 셈법…‘하방 압력’ vs ‘매물 잠김 속 버티기’

올해 서울 아파트값 누적 상승률(1월 첫 주~5월 넷째 주 기준)은 3.68%로 지난해 동기(1.83%)를 크게 웃돌며 서초구 반포동 아크로리버파크(전용 84.95㎡, 63억 원) 등 주요 단지에서 신고가 행진이 이어지고 있다. 정부가 규제 카드를 다시 만지는 이유다.

정책 변화를 앞두고 전문가들과 현장의 전망은 팽팽하게 대립하고 있다.

규제 시그널이 시장을 진정시킬 것이라는 시각
지난 3~4월 이 대통령의 강경 발언만으로도 서울 아파트 월간 매매가격 상승률이 1.07%(1월)에서 0.34%(3월)로 둔화하고 일부 단지에서 호가를 수억 원 낮춘 급매물이 나왔던 학습 효과에 주목한다. 향후 세제 개편이나 비거주 1주택자 혜택 축소가 이뤄지면 잠재적 매물이 시장에 출회할 가능성이 있다는 분석이다.

규제의 실효성이 낮고 풍선효과를 부를 것이라는 시각
시장이 이미 실거주자 위주로 재편됐기 때문에 세금을 올린다고 해서 급격한 가격 안정을 기대하기 어렵다는 반론도 만만치 않다. 장특공제 요건이 강화되더라도 집주인들은 매도하기보다 임대차 종료 후 본인이 직접 들어가 거주 기간을 채우는 방식으로 버틸 것이라는 분석이다. 세 부담 증가는 장기적 안정보다 상승 폭이 일시 둔화했다가 다시 확대되는 흐름으로 이어질 수 있다는 우려다.

여기에 강남권 등 주요 지역의 보유세가 이미 상한선에 달했고 실제 세법 적용이 내년부터라는 점을 감안할 때, 정부가 자금 이동 흐름을 보며 수위나 속도를 조절할 것이라는 관측도 나온다. 결과적으로 서울 시내의 만성적인 공급 부족이라는 구조적 요인이 해결되지 않는 한, 시장은 일방적인 하락보다는 상승과 조정을 반복하는 치열한 줄다리기 장세를 이어갈 것으로 전망된다.

AI부동산경제신문 | 편집부

이진형 기자

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