충남 천안역 인근에서 장기간 공실로 남아 있던 대단지 아파트가 4500억원 규모 프로젝트파이낸싱(PF)을 통해 일반분양 전환을 추진한다. 메리츠증권을 중심으로 한 금융권이 자금 조달에 나서면서 수년간 멈춰 있던 사업이 정상화 궤도에 오를지 주목된다.

금융권에 따르면 충남 천안시 원성동 일대 ‘e편한세상 천안역’은 일반분양 전환을 위한 4500억원 규모 PF 대출을 추진하고 있다. 메리츠증권이 대출 주관을 맡고 NH투자증권, 키움증권, 대신증권 등 주요 증권사가 공동 인수사로 참여하는 구조다.

이번 대출 대상은 전체 1579가구 가운데 조합원 물량 253가구를 제외한 1326가구와 근린생활시설 12호실이다. 약 3년간 시장에 공급되지 못했던 대규모 물량이 이번 자금 조달을 계기로 일반분양 물량으로 전환될 가능성이 커졌다.

PF 구조는 선순위 3000억원, 중순위 1250억원, 후순위 250억원으로 짜였다. 금리는 각각 연 6.5%, 8.2%, 12.0% 수준이다. 대출 만기는 1년 3개월이다. 선순위 대부분은 메리츠금융 계열이 맡아 안정성을 높이고, 중·후순위에는 다른 증권사들이 참여해 리스크를 분산하는 방식이다.

이번 PF의 핵심은 단순한 리파이낸싱이 아니라 사업 구조 변경이다. 이 단지는 당초 공공지원 민간임대, 이른바 뉴스테이 방식으로 추진됐다. 리츠가 일반분양 물량을 통매입해 임대하는 구조였지만 공사비 상승과 사업비 증가, 임대 수익성 악화가 겹치면서 사업이 장기간 지연됐다.

일반분양 전환을 위해서는 기존 사업 구조를 정리해야 한다. 우선 대림 제5호 리츠와의 계약 해지가 선행돼야 한다. 전체 PF 자금 가운데 약 3300억원은 이 과정에 투입될 예정이다. 이후 금융비용, 공사비, 준공 관련 비용 등이 순차적으로 집행된다.

행정 절차와 조합원 동의도 주요 변수다. 국토교통부의 사업 변경 고시가 이뤄진 뒤 조합원 총회에서 90% 이상 동의를 확보해야 한다. 이 기준을 충족하지 못하면 준공 인가 완료가 대출 실행 조건으로 전환된다. 조합원 동의 여부가 사업 정상화의 핵심 관문인 셈이다.

법적 리스크 해소도 필요하다. 과거 민원과 소송을 제기했던 일부 조합원들이 추가 분쟁을 제기하지 않겠다는 합의에 나서야 한다. 일반분양 전략과 관련해 금융기관에 일정 권한을 위임하는 안건 역시 조합원 동의를 받아야 한다.

금융권 관계자는 “천안역 인근 입지와 1500가구가 넘는 대단지 규모를 고려하면 일반분양 전환 이후 수요 확보 가능성은 있다는 평가가 나온다”며 “다만 조합원 동의와 리츠 계약 해지, 법적 분쟁 정리가 선행돼야 자금 집행이 원활하게 이뤄질 수 있다”고 말했다.

e편한세상 천안역은 대지면적 5만5945㎡, 지하 2층~지상 35층, 15개 동, 총 1579가구 규모의 대단지다. 2020년 착공해 2023년 건물 공사는 마무리됐지만 정식 준공 인가를 받지 못한 채 일부 조합원만 입주한 상태다. 조합원 물량을 제외한 1300가구 이상이 장기간 공실로 남으면서 천안 원도심 주거 공급에도 영향을 미쳐 왔다.

시장에서는 이번 PF가 천안역 일대 주택시장 회복의 계기가 될 수 있을지 주목하고 있다. 천안역 인근은 교통 접근성과 생활 인프라를 갖춘 원도심 입지지만, 대규모 미공급 물량이 묶이면서 주변 개발 흐름에도 부담으로 작용했다. 일반분양 전환이 성사될 경우 대기 수요 흡수와 원도심 주거 환경 개선 효과가 기대된다.

다만 실제 분양까지는 넘어야 할 절차가 남아 있다. 국토부 사업 변경, 조합원 총회, 리츠 계약 해지, 준공 인가, 법적 분쟁 정리 등 조건이 맞물려 있어 하나라도 지연될 경우 사업 일정이 다시 늦어질 수 있다.

이번 금융 지원은 장기 공실 상태에 놓였던 대규모 주거 단지를 정상화하기 위한 분수령으로 평가된다. PF 집행이 예정대로 이뤄지면 천안역 인근 1326가구가 일반분양 시장에 나올 수 있다. 반대로 행정·법적 요건을 충족하지 못하면 사업 지연이 반복될 가능성도 배제하기 어렵다. 천안 원도심 주거 공급 정상화 여부가 금융권 자금 지원과 조합원 의사 결정에 달려 있다.

허선자 기자 <천안역라이크텐금탑공인중개사사무소>

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